Comment se calcul la plus value immobilière ?
Impot sur la plus value immobilière
Calcul la plus-value imposable
La plus-value immobilière est à déclarer et payer au moment de la vente, Dans des termes juridiques on appelle cela un transfert de propriété lors de la mutation.
Depuis le 1er janvier 2004, le vendeur n’a plus à calculer et payer l’impôt sur la plus-value immobilière. Le calcul et le paiement est désormais réalisé par le notaire
Lors de la transaction, le notaire prélève sur le prix de vente payé par l’acquéreur le montant de l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux.
Il verse les impôts au Trésor Public lors de l’enregistrement de la vente.
Depuis 2004, la règle sur l’impôt sur le revenu à juste évoluer sur l’abattement.
Traditionnellement, le montant de la plus-value était diminué d’un abattement de 10% par année de possession de l’immeuble au-delà de la 5ème année, soit une exonération au bout de 15 ans.
Depuis février 2012, l’abattement est fixé à 2% par année de détention au-delà de la 5ème, 4% au delà de la 17ème et 8% au-delà de la 24ème, soit une exonération au bout de 30 ans.
Les dernières modifications de la loi de finance date de 2014 avec des ajustements en 2015.
Calcul des charges pour la cession, l’acquisition et abattement par année.
Veuillez noter que la cession d’immeuble inférieure ou égale à 15 000 € ne rentre pas dans ce calcul.
Le calcul de la plue-value s’organise en 2 temps. Tout d’abord le calcul de la plus-value brute puis le calcul de l’abattement en fonction des années de détention.
Calcul de la plue-value brute
La plus-value brute se calcule de la manière suivante :
La plus-value brute = Prix de cession – prix d’acquisition
Le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte notarié
Il est possible de déduire :
- Les frais d’agence immobilière
- Frais liés aux diagnostics
- Frais d’hypothèque
Calcul abattement de la plus-value immobilière
Le prix d’acquisition est le prix mentionné dans l’acte d’achat, de donation ou de succession.
Le calcul de l’abattement démarre à la date d’achat sur 12 mois.
Une fois la plus-value brute calculé, les abattements pour durée de détention s’appliquent.
Le calcul de l’abattement s’applique pour tous les actes notariés
- Propriétés bâties à à partir du 1er septembre 2013
- Terrains à bâtir à partir le 1er septembre 2014
Au titre de l’impôt sur les plus-values, le barème applicable est le suivant :
6 % par année de détention au delà de la 5ème année,
Et 4 % la 22ème année de détention.
En matière de prélèvements sociaux, l’abattement est fixé à :
1,65 % par année de détention au delà de la 5ème année,
1,60 % pour la 22ème année de détention,
Et 9 % à partir de la 23ème année.
L’impôt se calcule toujours en 2 temps, le barème de temps de garde et les prélèvements sociaux.
Donc vous êtes exonérés de la plus-value au bout de 22 ans en ce qui concerne les abattements IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Régime des plus-values immobilières concerne
Les personnes domiciliées ou non en France et les associés des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés
De biens immobiliers (bâtis ou non bâtis)
Aux usufruit, nue-propriété, servitudes…)
fonds de placement dans l’immobilier
Biens immobiliers par une société non passible de l’IS
Biens immobiliers par un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
Pour les personnes se situant à l’étranger, la France dispose de conventions fiscales avec de nombreux pays. Pour un bien situé en France, le taux de la plus-value immobilière appliqué est de 19%, auxquels viendront s’ajouter les prélèvements sociaux.
Imposition sur les immeubles
Le taux est un forfait de 19 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Taxe sur les plus-values immobilières élevées.
Les immeubles sont soumis à une surtaxe lorsque le montant de la plus-value imposable excède 50 000 €.
Au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoute le calcul ci-dessous.
La taxe sur la plus-value immobilière élevée s’applique sur le montant de la plus-value nette imposable c’est à dire le calcul classique, déduction frais notaire, travaux et de l’abattement pour durée de détention.
La taxe est due à raison des plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 €, selon un barème, applicable au montant total de la plus-value imposable.
Le taux de la taxe, progressif, s’échelonne de 2% à 6%, suivant le montant de la plus-value imposable selon le barème suivant :
Enfin, l’impôt pour la plus-value est déclaré sur l’imprimé n°2048 IMM par le notaire. La déclaration et le paiement est déposée au Service de Publicité Foncière, dans le mois qui suit la date de l’acte notarié.